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估值中国的房产价值

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发表于 4 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国的总房产价值如何计算呢?我们不妨以国家统计局的数据为准。2007年,全国城镇人口5.938亿,乡村人口7.275亿。同期,城镇居民人均住宅面积27.1平方米,农村居民人均住房面积30.7平方米。由此可得,截至2007年底,城镇居民总住宅面积为160.9亿平方米,农村居民住房面积223.3亿平方米。
2008年,全国商品住宅销售面积5.58亿平米,且假设其全部是城镇居民的住宅,因为农民住宅不能上市流通。则截至2008年底,全国城镇居民住宅总面积166.5亿平米,假设农村居民住房面积230亿平米。
今年1-8月,全国商品房销售面积4.94亿平米,销售额2.346万亿元,即每平米销售单价4749元。而2008年全年,全国商品房销售面积6.2亿平方米,销售金额为2.4亿平方米,销售单价3870元。我们取两个阶段的均值,则为4309元。考虑到这个统计中包含了商业营业用房和办公楼,它对于全国商品住宅的价格还是有一定指导意义的。
综合来看,到2009年8月,全国城镇居民的住宅总面积约170亿平米,按照每平米4309元的价格去算,市场价值73万亿元人民币。换言之,每个城镇居民的房产价值应该达到12.3万元。一个三口之家的房产价值约为37万元。
至于农民的住宅,估值很难。城镇住宅的均价4309元,农民的住宅打2折以下处理,每平米算800元,则其总价值约18万亿元。
由此推算,全国居民住宅的市场总价值是91万亿元。这个水平,大约相当于全国GDP的三倍(2008年GDP总量刚过30万亿元)。
2005年底,美国家庭房地产总价值21.6万亿美元,约相当于GDP的1.7倍。美国的家庭房地产总值在接近GDP的2倍之后泡沫破裂。2009年一季度的房屋总价值已经只有17.9万亿美元,约合GDP的1.2倍。
而在中国,单单城镇居民的住房价值就已经超过了GDP的2倍。更何况,美国的家庭住宅拥有永久产权,中国的住宅只拥有70年土地使用权。
在上海,2008年的商品住宅成交均价8900元,2009年6月则达到15500元。而截至2008年底,上海市户籍人口1391万,常住人口1888万。根据上海的统计,市区人均居住面积达到16.9平方米(农村居民人均房屋居住面积62.3平米),则城区居民总居住面积3.2亿平方米。按照上半年的成交均价,其价值为4.96万亿元。保守一点估计,按照去年的成交均价算,上海市居民的总住宅价值为2.8万亿元。2008年,上海市实现国内生产总值1.37万亿元。显然,居民住宅价值也达到了GDP的2倍以上。
由此来看,中国的房地产中的居民住宅的总价值已经大于GDP的2倍,应该是不争的事实。这还未考虑农村居民的住宅,也没有考虑商业用房和办公用房。如果加上农村居民的住宅,总价值已经超过GDP的3倍了。单纯从住宅价值来说,泡沫已经非常明显了。中国的房价,断无再涨的理由了。如果再涨,将来崩溃的时候不会比美国更差。
(当然,有一点还是可以宽心的,那就是中国的居民户的中长期贷款目前只有4.23万亿元,大约相当于房地产总价值的5-6%。从过去的数据看,中国老百姓买房子多愿意掏现金,贷款占房款的总比例不过3成多一点。而且,即便目前的价格泡沫时期,也还没有达到日本1989年时候的疯狂程度。那时候,日本的东京的房地产价值就可以媲美全美国的房地产价值。而今天,上海和北京还都没有到那种程度。)
文章来源 http://hi.baidu.com/yangtao1968/blog/item/8df3932adba12227d52af169.html
                                                               
                                                       
                                               
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